Офисная недвижимость
Предложение
За 2009 г. рынок офисной недвижимости Московского региона пополнился почти на 2 млн. кв. м. Из них на класс «А» пришлось 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом, совокупный объем предложения качественных офисных помещений во вновь построенных и реконструированных объектах класса «А» и «В» составляет порядка 10 млн. кв. м.
Тенденция роста уровня вакантного предложения в сегменте качественных офисов сохранялась весь год, некоторые крупные объекты на момент выхода на рынок были вакантны на 100%. На конец 2009 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила около 20%, в классе «В» - 25-28%. При этом наибольшая доля вакантных офисов наблюдается в сегменте предложения в состоянии shell&core.
Динамика объемов предложения, млн.кв. м.
Источник: данные компании Blackwood
Основные кризисные тенденции, которые рынок демонстрировал в течение 2009 г., включали:
- существенное увеличение доли вакантных помещений за счет больших объемов ввода на фоне низкого спроса;
- рост доли сегмента субаренды как весомого источника вакантного предложения: его объем превышает 200 тыс. кв. м;
- дополнительное пополнение вакантного предложения за счет освобождаемых по истечению сроков договоров аренды либо их разрыва помещений.
Ситуация на рынке кредитования коммерческой недвижимости остается тяжелой, что по-прежнему отражается в корректировке девелоперских планов, переносе сроков ввода объектов, заморозке либо изменении параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей.
Некоторые объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 г
Класс Название Адрес Офисная площадь, кв. м А Особняки «Есенинский» и «Строченовский» Б. Строченовский пер., 25 5 900 А Nordstar Tower Хорошевское ш., 2-20 В 140 000 А White Square Office Center, здания А, В,С Лесная ул., вл. 11-15 100 000 А БЦ «На Викторенко» (Victory Plaza) Викторенко ул., д. 3 31 000 А «Двинцев» ул. Двинцев, дом 12, корп. 1 58 000 А Victory Plaza Викторенко ул., д. 3 31 000 А Principal Plaza просп. 60-летия Октября, 12 33 400 А Святогор VI ул. Летниковская, д. 10, стр. 4 23 000 А "Западные ворота" Беловежская ул., вл. 21 50 000
А БЦ Арбатская пл., д. 1 15 000 A ФК «Монарх-центр» Ленинградский просп., вл. 31, стр.2,3 167 900 (офисы 78 000) В+ БЦ Варшавское ш., вл. 118 А 49 884 В+ Nagatino-i-land Автозаводская ул., 23 114 500 В+ БЦ «Корпус Кнопа», 1 очередь Варшавское ш., д. 9 стр. 1 15000 Espace (Косинская Плаза) Косинская ул., д. 9, вл. 21 111 700 В БП «Румянцево» Киевское ш., вл. 1 161 000 В «Легион III», 2-я очередь Киевская ул., д. 3-7 37 000 В «Южный порт», 2,3 очереди 2-й Южнопортовый пр., вл. 12 30 000 В «Буревестник» 3-я Рябининская ул., д. 17 29 100 В бизнес-парк Solutions, стр. 1 Варшавское ш., вл. 150, 156 24 600 В Брент Сити, 2 очередь Дубининская ул., 57 28 300 (офисы 11 600) В «Павловский», 2 очередь Павловская ул., д. 7, стр. 2 12 500
Спрос
В течение 2009 г. спрос на аренду и покупку качественных офисных площадей по-прежнему демонстрировал кризисные тенденции, оставаясь существенно сниженным в объеме и измененным по структуре относительно докризисных показателей.
Распределение заявок, поступивших в компанию Blackwood за 2009 г., по виду сделки произошло следующий образом: 74% заявок пришлось на аренду помещений и 26% - на покупку.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидером оказался класс «С» - по итогам года на него пришлось 38% всех заявок. При этом доля этого сегмента относительно 2008 г. возросла более чем на 30 процентных пунктов, при этом доля заявок на класс «А» в 2009 г. снизилась относительно прошлого года на 40 процентных пунктов—с 55 до 15%.
Структура спроса на аренду офисных помещений по классу зданий
Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу за 2009 г. не претерпела столь кардинальных изменений: наибольшая доля заявок, поступивших к компанию Blackwood, как и в докризисный период, приходится на самые маленькие блоки. В то же время, доля заявок на аренду самых больших блоков по сравнению с прошлым годом увеличилась с 15 до 18%, что свидетельствует и некотором росте спроса на офисы больших площадей на фоне существенного снижения запрашиваемых собственниками ставок аренды.
Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу
В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий безоговорочным лидером в течение 2009 г. оставался класс «В-» - на него пришелся 81% всех заявок, а доля этого сегмента по сравнению с прошлым годом возросла на 35 процентных пунктов.
Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий
Источник: запросы, поступившие в компанию Blackwood в 2009 г.
Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость в 2009 г. таковы: спрос на аренду и покупку существенно сокращен, наиболее популярными остаются небольшие блоки с отделкой; с середины лета наблюдается некоторый рост спроса на покупку офисных активов и увеличение доли заявок на более крупные блоки в аренду, что свидетельствует от приближении ценовых показателей предложения к ожиданиям потенциальных покупателей и арендаторов и желании последних заключить долгосрочные договора по существенно сниженным ставкам. Ближе к концу года можно было наблюдать общий рост спроса как на аренду, так и на покупку помещений, в том числе, в инвестиционных целях, однако в целом объем поглощения качественных офисных помещений оказался ниже объема вышедшего на рынок нового предложения.
Распространенной практикой в течение 2009 г. стал пересмотр условий существующих договоров аренды по инициативе арендаторов (renegotiations), а также оптимизации расходов на аренду за счет переезда в более доступные по цене объекты. Спрос на аренду и покупку качественных офисных площадей по-прежнему существенно снижен в объеме и изменен по структуре относительно докризисных показателей.
Арендные ставки и цены продажи
Положительной динамики в ценовом тренде рынка офисной недвижимости в 2009 г. не наблюдалось: за истекший период ставки снизились на 30-35% в классе «А», на 35-40% - в классе «В+», и на 40-45% в классе «В-». При этом темпы снижения ставок аренды были самыми высокими в первом полугодии 2009 г., к середине же 3 квартала они существенно замедлились. К началу осени 2009 г. ставки относительно стабилизировались и до конца года зафиксировались на следующих уровнях: для офисных помещения класса «А» ставки находятся в диапазоне $450-$900 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 350$ до $600 за кв. м в год, в классе «В-» - от $250 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75–$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$80 - для класса «В+», $35-$50 - для класса «В-».
Динамика средневзвешенной по площади ставки предложения аренды офисов, долл./кв. м в год
Источник: данные компании Blackwood
Цены продаж в течение 2009 г. также снижались, но весьма неоднородно - разброс запрашиваемых цен по разным объектам был существенный: для офисов класса «А» цена варьировалась от $3 000 до $10 000 за кв. м, класса «В+» -$2 500-$7 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $1 500-$4 000 за кв. м. При этом торг при заключении сделок в течение всего 2009 г. оставался общепринятой рыночной практикой – при заключении сделки дисконт от заявленной ставки аренды или цены продажи мог составлять от 15 до 30% и даже более.
При этом по нашим оценкам большинство сделок в 2009 г. были совершены в следующих ценовых диапазонах: Аренда: класс «А» - $400-$700, класс «В» - $200-$400 за кв. м в год; Покупка: класс «А» - $3000-$4500, класс «В» - $1500-$2500 за кв. м.
Значимые события и сделки 2009 г.
Большинство сделок аренды, заключенных в 2009 г., были заключены на площади до 10 тыс. кв. м. Ряд компаний приобрели здания в собственность для собственных нужд, что в связи со значительным снижением цен продажи сделало покупку выгодной альтернативой долгосрочной аренде.
Крупные инвестиционные сделки в 2009 г. были единичны.
Наиболее крупные сделки, совершенные в 2009 г.
Покупатель/ АрендаторНазвание объектаРеализованная площадь, кв. мАдресВид сделки Интеррос БЦ «Домников» 130 000 Ак. Сахарова просп. Покупка актива Н/д БЦ Еspace 112 000 Косинская ул. Покупка актива Evans Randall Серебряный город 41 650 Серебряническая наб., д. 29 Покупка актива «Большой город», банк «Развитие-Столица» Северное Сияние 38 000 ул. Правды, д. 26 Покупка актива «Прогрессивные инвестиционные идеи» комплекс зданий ОАО «Мосэнерго» 36 000 Садовнической ул. и Раушской наб. Покупка актива Интер РАО ЕЭС БЦ «ЛУЧ» 35 000 Б. Пироговская ул. Покупка здания Siemens Легион II 29 000 Б. Татарская ул., д. 13 Покупка здания ММВБ Елоховский 17 078 Спартаковская ул., Покупка здания Спортмастер Авиатор 16 700 Кочновский пер., д. 4 Аренда Роснано Principal Plaza 16 200 Проспект 60-летия Октября, д. 12 Покупка здания Новатэк БЦ 12 700 Удальцова, д. 2 Покупка здания
Олимпстрой Business Centre Solutions 11 000 Театральная аллея, д. 3, стр. 1 Аренда Unilever Marr Plaza 9 350 ул. Сергея Макеева, вл. 13 Аренда ГазПромЦентрРемонт Gas Field 8 550 Обручева ул., д. 27 Аренда Holding MRSK офисное здание 8 087 Уланский пер., д. 26 Аренда Аэрофлот БЦ Midland Plaza 7 000 Старый Арбат ул. Аренда РЖД особняк* 6 200 ул. Казакова Аренда Sandoz «Город Столиц» 4 700 Краснопресненская наб. Аренда Alcatel БЦ «Лефорт» 4 500 Электрозаводская ул. Аренда Торговый оператор ЛП Домодедово* 3 800 Домодедово, 10 км от МКАД Аренда Halliburton International Inc. Двинцев 2 600 Двинцев ул., д. 14 Аренда
* - сделка компании Blackwood
Основные события и тенденции на рынке офисов в 2009 г.:
Пересмотр девелоперами стратегий развития и реструктуризации портфелей за счет приостановки или заморозки проектов, реализации активов и пересмотра концепций перспективных и реализуемых проектов:
- компания RGI заморозила все проекты на ранних стадиях (порядка 80% всего портфеля), с тем чтобы завершить реализацию ключевого проекта ТЦ на Цветном Бульваре;
- компания Midland Development приняла решение приостановить на год строительство порядка 1 млн. кв. м недвижимости, завершив реализацию БЦ Diamond Hall (61,5 тыс. кв. м) и ТРЦ «Парус» (35,5 тыс. кв. м), на которые ранее были получены кредитные линии в Сбербанке;
- девелопер Horus Capital продал более половины своего портфеля, оставляя в активе порядка 200 тыс. кв. м;
- строительство технопарка Nagaino-i-land продлится на 2 года дольше запланированного - до 2013 г.;
- сроки реализации 3-й и 4-й очередей бизнес-парка «Аврора» были перенесены на конец 2012 и 2014 гг. соответственно;
- Европейская подшипниковая корпорация (ЕПК) отказалась от проекта создания бизнес-парка «Галилей» на территории завода «Московский подшипник» стоимостью $490 млн.;
- реализация МФК «Парк Победы» на ул. Василисы Кожиной (136 тыс. кв. м, инвесторы – МТЗ «Рубин» и ИГ «Создание») перенесена с 2010 до 2015 г.;
Крупные банки продолжали консолидировать заложенные офисные активы:
- Сбербанк - часть «Города Столиц» в ММДЦ «Москва-Сити»;
- Банк ВТБ - 51% акций компании «Система Галс», Nordstar Tower, Залог 80% Imperia Tower (MosCityGroup);
- ВЭБ - БЦ «Новинский Пассаж», активы банка Глобэкс;
- Альфа-банк - «Федерация», Mirax Plaza, «Северное Сияние» (продан фонду Evans Randall), штаб-квартира Kopernik Group на Красной Пресне, 22. С учетом того факта, что госбанки являются крупнейшими кредиторами строительного сектора, этот процесс только начинается, и уже к концу года ряд банков стал ведущими игроками рынка коммерческой недвижимости;
Изменения в ММДЦ «Москва-Сити»:
- Заморозка строительства: башня «Россия» (девелопер «СТ Тауэрс»), гостиница Moscow City Hotel (AFI Development), небоскреб City Palace с дворцом бракосочетания;
- сокращение этажности строящейся башни «Запад» в ДЦ «Федерация» на 30 этажей (до уровня уже функционирующей башни «Восток»). Наиболее крупные проекты, заявленные к реализации в 3 квартале 2009 г.
Наиболее крупные проекты, заявленные в 2009 г.
Девелопер/ Инвестор Название объекта Адрес Заявленная площадь, кв. м группа БИН Гостинично-деловой и культурно-досуговый центр Варшавское ш., вл. 170 1 000 000 Coalco БЦ на месте машиностроительного КБ «Искра» Ленинградский просп., д. 35 200 000 ЗАО «Тантьема» Офисный центр с апартаментами Новый Арбат, д. 36/9З 186 000 н/д МФК в «Москва-Сити» 1-й Красногвардейский пр., вл. 9 179 612 н/д МФК с гостиницей «Ханой - Москва» 94-й км МКАД 158 000 н/д МФК «Медиа-центр» ул. Шоссейная, д. 4 Д, на базе типографии «Полиграфический комплекс «Пушкинская площадь» 123 500 Bosh Офисный комплекс район Шереметьево-2 94 000 «Краун Инвестсментс» МФК Озерковская наб., вл. 22-24 78 647 Lotte Group МФК «Российско-корейский культурный центр» ул. Профсоюзная, вл. 65 60 000 ОАО «ВИП-Центр» Офисно-гостиничный комплекс Садовническая ул., вл. 31 51 600 ОАО «Нефтяная компания Лукойл» Административное здание Уланский пер., вл. 5-7, стр. 2, вл. 7-9 44 800
Источник: данные компании Blackwood
Прогноз
Несмотря на оживление спроса на качественную офисную недвижимость, отмечаемое в последние месяцы 2009 г., основные тренды рынка офисов по-прежнему носят негативный «кризисный» характер: сроки ввода многих объектов переносятся, реализация крупных новых проектов откладывается либо отменяется. Аналитики компании Blackwood прогнозируют сохранение этих тенденций в первой половине 2010 г. Дальнейший рост спроса в сегменте бизнес - недвижимости возможен при условии сохранения текущего уровня ценовых показателей и отсутствия новых экономических потрясений.
Предпосылок к росту арендных ставок и цен продажи по-прежнему нет: общий объем вакантного предложения по-прежнему остается очень высоким (около 2 млн. кв. м).
Что касается ценовой ситуации, то на протяжении первого полугодия 2010 г. она будет оставаться стабильной , возможны незначительные колебания в ту или иную сторону в разных деловых районах.
Спрос на качественные офисные помещения в ближайшее время будет по-прежнему сосредоточен в сегменте наиболее качественных проектов, находящихся на высоких стадиях готовности, с удачным местоположением и грамотной концепцией. Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах будет оставаться минимальной.
Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell&core, расположенные далеко за пределами центра, особенно класса «В-».
Ввод новых качественных офисных объектов в 2010 г. составит не более 1 млн. кв. м.
Наиболее крупные объекты, ввод которых заявлен на 2010 г.
Класс Название Адрес Общая площадь, кв. м А «Домников» Академика Сахарова, д. 30 132 000 (офисная 70 000_ А МФК «Вивальди Плаза» Кожевническая, д. 8/4 100 600 (офисная 68 000) А Diamond Hall Олимпийский пр-т вл. 12/16 61 500 (офисная 35 000) А Город Столиц, фаза II Краснопресненская наб. 50 000 В+ SK Plaza пер. МКАД и Дмитровского ш. 40 000 (офисная 20 000)
Торговая недвижимость
Предложение
В течение 2009 г. предложение профессиональной торговой недвижимости в Москве увеличилось на 950 000 кв. м общей площади, из которых арендопригодная площадь составила около 530 000 кв. м. Таким образом, на конец 2009 г. общая площадь качественной торговой недвижимости Москвы приблизилась к показателю 5 млн. кв. м и составила 4,9 млн. кв. м, из них торговая площадь - около 2,6 млн. кв. м. В результате обеспеченность Москвы профессиональной торговой недвижимостью на конец 2009 г. составляла 248 кв. м арендопригодной площади на 1 000 жителей.
Стоит обратить внимание, что доля реально введенных объектов от общего количества заявленных на начало года по итогам 2009 г. была выше, чем в 2008 г. Если в прошлом году она составила немногим более трети, то на конец 2009 г. показатель находится на уровне около 60%. Данный факт обусловлен тем, что в 2009 г. на рынок вышли те объекты, которые изначально были заявлены на 2008 г. или даже ранее и уже на начало 2009 г. они находились в высокой степени строительной готовности и сдачи в аренду.
Крупнейшие профессиональные торговые объекты, открытые в 2009 г. в региональных городах
Город Объект Общая пл. / торговая пл., кв. м Девелопер Ростов-на-Дону Золотой Вавилон 75 000 / 52 000 Патеро Девелопмент Омск МЕГА 120 000 / 80 000 ООО «ИКЕА МОС» Краснодар СБС Мегамолл
(3-я очередь) 160 000*/ н/д SBS Development Липецк Молл 50 000 / 30 000 РТМ Девелопмент Белгород Рио 45 000 / 28 000 ГК Ташир Иркутск Jam Mall 30 000 / 21 000 HCMG Новороссийск Красная площадь 44 000 / 24 000 ГК Рамо Ростов-на-Дону Мегамаг
(1-я очередь) 40 300 / 25 000 Единство Екатеринбург Алатырь 77 000 / н/д ООО ТЭН Калуга СанМарт 47 000 / 35 000 ЗАО Центрум Парк Калуга
* - площадь всех очередей комплекса
Источник: данные компании Blackwood, открытые источники
Важной характерной чертой нового предложения профессиональной торговой недвижимости в 2009 г. стало лишь частичное функционирование как торговой галереи, так и якорных арендаторов на момент открытия объекта. В 2009 г. доля функционирующих секций в только что открытых торговых центрах, как правило, находилась на уровне 30-50% от общего объема торговых площадей. Данная тенденция, наблюдаемая как в Москве, так и в региональных городах, обуславливается финансовыми трудностями у торговых операторов.
Как и в предшествующие года, открытие торговых центров происходило крайне неравномерно в течение года, что было особенно заметно на региональных рынках торговой недвижимости: в первом полугодии 2009 г. на рынок вышел всего 1 крупный торговый центр, во втором - 9, из которых 6 было открыто в декабре.
Профессиональные торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2009 г., Москва
Объект Общая площадь/ торговая площадь, кв. м Девелопер Основные арендаторы Метрополис 205 000 / 80 000 Capital Partners Гипермаркет «Карусель», магазин бытовой техники и электроники «М.видео», кинотеатр Kinostar de Lux, универмаг Stockmann Мегаполис 72 000 / 44 000 Мосрыбхоз Гипермаркет «Карусель», магазин бытовой техники и электроники «Техносила» Спектр 54 000 / 38 000 Z-Build Гипермаркет «Карусель», магазин бытовой техники и электроники «М.видео», кинотеатр «Каро Фильм» На Беговой 19 700 / 10 650 ДС-Девелопмент Продовольственный супермаркет «Алые Паруса», магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо» Филион 87 600 / 55 000 Рубин Девелопмент Продовольственный гипермаркет Carrefour, гипермаркет спортивных товаров Decathlon, магазин товаров для детей «Детский мир», кинотеатр «Синема Парк», развлекательный центр Babylon Рио на Ленинградском 32 000 / 21 000 ГК Ташир DIY-гипермаркет «Наш дом» Золотой Вавилон Ростокино 241 000 / 170 000 Патеро Девелопмент Продовольственный гипермаркет О’Keй, магазин бытовой техники и электроники MediaMarkt, универмаг Stockmann, кинотеатр «Люксор» Город Лефортово 237 000 / 110 000 ГК ТЭН Гипермаркет Auchan, DIY-гипермаркет Leroy Merlin, магазин спортивных товаров Decathlon, магазин бытовой техники М.видео
Источник: данные компании Blackwood, открытые источники
Профессиональные торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2009 г., Москва
Источник: данные компании Blackwood, открытые источники
Спрос
Спрос на помещения торговой недвижимости в течение 2009 г. оставался нестабильным. Начиная с конца 2008 г. и в течение первого полугодия 2009 г. наблюдалась низкая активность торговых операторов и, как следствие, снижение спроса как на помещения в торговых центрах, так и в сегменте street retail. Однако уже осенью арендаторы стали более активны: увеличилось количество сделок аренды, что привело к прекращению падения арендных ставок (а для ряда наиболее успешных объектов, а также для некоторых торговых коридоров был отмечен рост) и снижению уровня вакантных помещений.
Тем не менее 2009 г. можно считать тяжелым для торговых операторов: многие констатировали снижение оборотов торговли, подавляющее большинство сократили программы развития (прежде всего, в региональных городах). Ряд операторов оказались вынуждены покинуть рынок и признать себя банкротом - в основном это касается мелких сетей, имевших слабые позиции в докризисное время. С другой стороны, крупные сетевые операторы упрочили свои рыночные позиции путем активной экспансии, в том числе за счет приобретения менее успешных и разорившихся участников рынка.
Особо стоит отметить международные бренды, вышедшие в 2009 г. на российский рынок. По большей части это магазины одежды, открывшиеся в ТРЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе: H&M, Gap, New Look, Bebe, Ipekyol, River Island, IKKS, Coast. Открывшийся осенью торговый центр «Золотой Вавилон Ростокино», вопреки ожиданиям, вывел на российский рынок только один новый бренд: сеть магазинов женской одежды Lindex, входящая в группу Stockmann.
Если говорить о не-одежных сегментах, то можно отметить состоявшееся в апреле открытие гипермаркета мебели и аксессуаров для дома Kika на Новорижском шоссе. Второй гипермаркет сети был открыт в ноябре в Самаре. Торговый оператор работает в среднем ценовом сегменте, ранее в России представленном только магазинами IKEA, площадь гипермаркетов составляет около 10 000 - 15 000 кв. м.
Особого внимания заслуживает выход на российский рынок второго в мире торгового оператора Carrefour. Первый гипермаркет был открыт в июне в торгово-развлекательном центре «Филион» в Багратионовском проезде, позднее состоялось открытие гипермаркета в Краснодаре. Однако уже в октябре последовало заявление оператора об уходе из России. Компания планирует продать свои объекты, объясняя свое решение невозможностью занять лидирующие позиции на рынке в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Однако в конце октября стало известно о том, что Carrefour все-таки рассматривает вариант сохранения присутствия на российском рынке путем продажи франшиз другим торговым операторам.
По итогам 2009 г. так и не состоялся выход на отечественный рынок британской сети магазинов игрушек Hamleys и сети предприятий быстрого питания Burger King, однако, уже 21 января 2010 г. состоялось открытие первой закусочной сети в ТРЦ «Метрополис»).
Среди новых торговых проектов российских сетей и девелоперов можно выделить сеть по продаже печатной продукции и мультимедиа «СМАРТ МЕДИА» (X5 Retail Group), сети магазинов товаров для детей Kids Garden (ГК «Ташир») и «Сказка» (дистрибьютор европейских марок одежды, обуви и аксессуаров F.D.Lab).
Ставки аренды
Наблюдавшаяся в конце 2009 г. стабилизация ставок аренды как для помещений в торговых центрах, так и в сегменте street retail стала поводом для оптимистических заявлений участников рынка о прохождении «дна кризиса» и начале этапа стабилизации и роста на рынке торговой недвижимости.
Однако стоит помнить, что ставки аренды определяются соотношением спроса и предложения. В этой связи можно заметить, что в как в Москве, так и в региональных городах сегодня происходит существенный прирост предложения: на рынок постепенно выходят многочисленные проекты, заявленные в период «бума» и успевшие до наступления кризиса выйти на существенный уровень строительной готовности. При этом активная экспансия торговых операторов сегодня сдерживается отсутствием роста оборотов торговли, динамика которых, в свою очередь, определяется доходами населения и, что немаловажно, его ожиданиями относительно улучшения ситуации в стране. В результате, рассчитывать на скорый и интенсивный рост ставок аренды сегодня не приходится. С высокой вероятностью он будет происходить спустя 1-2 года, когда на рынке возникнет дефицит нового предложения недвижимости - последствие того, что сейчас участники рынка практически не заявляют новые проекты.
Сегмент street retail
В течение первого полугодия 2009 г. в сегменте street retail отмечалась низкая активность: происходили единичные сделки аренды и купли-продажи, арендные ставки продолжали снижаться, доля вакантных помещений - увеличиваться. В результате по основным торговым коридорам снижение ставок аренды составило 40-60% от докризисного уровня, а уровень вакантных площадей достигал 10-15%. Летний период характеризовался практически полным отсутствием сделок, рыночные показатели не менялись.
Однако уже в конце III квартала 2009 г. в сегменте стали появляться признаки оживления: возросло количество сделок, стала снижаться доля вакантных помещений, прекратилось падение ставок аренды. Причиной этого можно считать желание собственников помещений на фоне усиления деловой активности после традиционного летнего спада, а также частых заявлений ряда участников рынка о прохождении т.н. «дна» кризиса сдать свои торговые площади по заметно более высоким ставкам.
Данная тенденция к росту ставок и снижению уровня вакантных помещений сохранялась до конца года. Дополнительным фактором, способствующим укреплению сегмента, является ограниченность предложения в краткосрочной и долгосрочной перспективах, особенно если речь идет о качественных помещениях, расположенных в популярных торговых коридорах с высокими пешеходными потоками.
Тем не менее, нельзя забывать, что для продолжения фазы роста необходимо стабильное улучшение экономической ситуации в стране, чтобы рост потребления способствовал росту оборотов торговых операторов.
Уровень вакантных площадей и арендные ставки предложения в торговых коридорах г. Москвы по состоянию на конец 2009 г.
Торговый коридор Доля вакантных площадей, % Ставка аренды, $ за кв. м Тверская 2,0% 1 900 - 5 200 1-я Тверская-Ямская 2,5% 1 000 - 3 200 Арбат н/д 1 450 - 2 500 Новый Арбат 10% 1 500 - 2 300 Пятницкая 5,9% 1 300 - 1 650 Петровка 1% 2 950 - 4 500 Садовое кольцо 4,5% 1 100 - 2 800 Кутузовский проспект н/д 1 100 - 2 250 Источник: данные компании Blackwood, открытые источники
Инвестиционные сделки
Основными тенденциями рынка инвестиций в торговую недвижимость в 2009 г. стала практически полная утрата прозрачности и уход крупных институциональных инвесторов. Неопределенность относительно сроков выхода экономики России и мира в целом из кризиса послужили причиной того, что как продавцы, так и покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию: последние рассчитывают на дальнейшее снижение стоимости активов, в то время как первые не желали продавать объекты по заниженной стоимости.
Новыми игроками на рынке становятся банки, получившие значительное количество объектов недвижимости, находящихся в разной степени готовности, в качестве обеспечения по кредитам в процессе реструктуризации долгов девелоперских компаний.
Основные сделки на рынке торговой недвижимости, 2009 г.
Предмет сделки Покупатель Продавец 50% здания МФК “Военторг” “НАФТА Ко” Группа компаний “АСТ” 75% минус 1 акция компании “Лавента”
(управляет сетью «Санта Хаус») Инвестиционный фонд
Hammar Invest AB Группа компаний “Лаверна” 20 магазинов сети Pur Pur, права на бренд Компания - дистрибьютор одежды, обуви и аксессуаров F.D. Lab “КИТ Финанс” 50% плюс 1 акция компании Fasipero
(владеет активами сети «Эльдорадо») Финансовая группа PPF Fasipero 11 ресторанов «Тинькофф»,
бренд «Частные пивоварни Тинькофф» Фонд Mint Capital (Швеция) Предприниматель
О. Тиньков 35,4% активов сети «Лента» Фонд TPG Capital (США),
«ВТБ Капитал» Предприниматель О. Жеребцов 50% + 2 акции ЗАО «Мосмарт» и ЗАО «Гиперцентр» «Сбербанк-капитал» Sarnatus Trading 25% ТЦ «Гименей» «Альфа-Банк» Пересвет Групп
Источник: данные компании Blackwood, открытые источники
Прогноз
В 2010 г., ожидается, на рынок Москвы выйдут около 10 профессиональных торговых центров суммарной общей площадью около 1,5 млн. кв. м (из них арендопригодная площадь - около 0,6 млн. кв. м). По большей части это объекты, которые были заявлены еще в период «бума» на рынке торговой недвижимости и которые смогли решить вопросы финансирования до наступления кризиса.
С высокой долей вероятности, до тех пор, пока торговые операторы продолжают испытывать трудности, обусловленные снижением оборотов торговли и недоступностью заемных средств, можно прогнозировать, что девелоперы строящихся торговых объектов будут иметь проблемы со сдачей площадей в аренду. Особенно остро это может проявляться для проектов, имеющих недостатки в концепциях и обладающих плохими характеристиками местоположения. Также можно ожидать, что по-прежнему сложно будет осуществляться сдача объектов в региональных городах.
Доля вакантных площадей в функционирующих торговых центрах будет колебаться в пределах 5-10% в успешных ТЦ и 10-15% в менее успешных объектах. На основных торговых улицах уровень вакантных площадей также не будет существенно меняться, но продолжится тенденция к его сокращению.
Если говорить о ставках аренды, то в 2010 г. при отсутствии дальнейших экономических потрясений в России и в мире можно ожидать прекращение падения, а для наиболее успешных проектов - дальнейший поступательный рост на фоне медленно прирастающего предложения качественной торговой недвижимости.
С учетом того, что в 2009 г. на рынке профессиональной торговой недвижимости не было заявлено новых крупных проектов, то можно прогнозировать, что по мере выхода из кризиса вновь возникнет дефицит качественного предложения, что будет способствовать новому витку роста арендных ставок. Однако ожидать этого ранее, чем через 1,5-2 года, преждевременно.
